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Haus mit Gemeinschafts-TG im Bau

Hallo,

wir sind dabei ein Haus zu kaufen, bei dem eine gemeinschaftliche TG enthalten ist. Das Haus ist noch nicht gebaut!
Die TG wird komplett Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten sein.
Da unser TG Stelllplatz direkt neben unserem Keller sein wird, sollte es technisch einfach
sein einen Stromanschluss zum Platz zu legen.

Eine mündliche Zusage vom Projektmanager habe ich, dass das als Sonderwunsch
eingeplant werden kann. Allerdings habe ich dazu bisher nichts schriftliches.

Wir haben nun den Vertrag/Teilungserklärung erhalten und dort
ist eben die TG als Gemeinschaftseigentum deklariert und es steht wegen dem Stromanschluss nichts weiter drinnen. Notartermin ist in ca 2 Wochen geplant.

Wie würdet ihr weiter vorgehen? Soll ich darauf bestehen, dass der Stromanschluss
fest im Vertrag hinterlegt wird, nicht dass es dann später heißt, der Stromanschluss geht
nicht weil das ja Gemeinschaftseigentum ist oder reicht eine schriftliche Zusage des Bauleiters?

Danke! Erebos

Also die Garage ist ohne Stromanschlüsse geplant und wird auch so gebaut? Idealerweise sollte dann in der Teilungserklärung stehen, dass zu jedem Sondereigentum ein Stromanschluss gelegt werden darf. Schriftliche Erklärungen vom Bauleiter sind wertlos, der ist ja nach der Teilung und Verkauf der Stellplätze nicht stimmberechtigter Eigentümer.

Sondereigentum nutzt nix, wenn Parkplatz nur Sondernutzungsrecht. Im übrigen gebe ich Dir Recht.

Bei Sondereigentum gehe ich davon aus, dass für einen Stromanschluß § 21 (5) Nr. 6 WEG ausreichend ist.

Gruß Mathie

Den Projektmanager unbedingt dazu verpflichten, Leerrohre vom E-Anschluss zu allen Stellplätzen der TG vorzusehen. Die Kosten im Vergleich zu einer späteren Kabel-Installation sind gering. Die andere Partei wird es euch in ein paar Jahren danken.

Wir sind selbst Anfang des Jahres vom Einfamilienhaus in eine grössere Anlage mit 72 ETW und einer gemeinsamen TG mit 100 Plätzen umgezogen. Vor Vertragsunterzeichnung habe ich mir u.A. das unwiderrufliche Recht auf Parken und Laden von Elektroautos in der TG geben lassen. Wichtig: muss zumindest im notariellen Kaufvertrag, besser in der Teilungserklärung (Nachtrag) aufgeführt sein. Schon bei der ersten Versammlung wurde deutlich, dass bei 72 ETW ein Antrag eines Einzelnen kaum Changen auf eine einstimmige Zustimmung hat. „Bin dagegen! - um was handelt es sich?“… Ist leider so.

Also wenn jemand plant in einer Anlage eine ETW zu kaufen - alle gewünschten Punkte vor Vertragsabschluss in den Notarvertrag aufnehmen.
EG
Martin

Das ist ja jetzt auch nicht wirklich sonderlich durchdacht. Man sollte wohl in einer Tiefgarage idealerweise Sondereigentum begründen und nicht nur Sondernutzungsrechte vergeben. da steht zu vermuten, dass sowohl die Teilungserklärung als auch die Gemeinschaftsordnung weitere hübsche Fallstricke beinhaltet.

Im Kaufvertrag bringt das später wenig bis nix. Der Kaufvertrag bindet nur den Verkäufer und den Käufer, nicht jedoch die anderen Wohnungseigentümer.

Bei mir gibt es eine änhliche Situation. Wir sind z.Z. auf der Suche nach einem Haus (evtl. auch Wohnung), und viele Häuser (zumindest in unserer Preiskategorie :wink: ) haben hier in der Schweiz eine Gemeinschaftsgarage (für die Suchfunktion: Einstellhalle). In Ergänzung zu Deutschland, weiss jemand wie es da in der Schweiz aussieht? Gerne auch für bereits existierende Objekte, in der Gegend wo wir am suchen sind wir im Moment nicht mehr viel gebaut.

Im Kaufvertrag bringt das später wenig bis nix. Der Kaufvertrag bindet nur den Verkäufer und den Käufer, nicht jedoch die anderen Wohnungseigentümer.
[/quote]
Bin Chemiker und kein Jurist.
Aber wenn in meinem Kaufvertrag drin steht, dass ich in der TG parken und laden darf ist dafür der Anschluss bei Bezug vorhanden und wer sollte da Probleme machen? Wenn das später einem Miteigentümer nicht passen sollte muss er dagegen Klage erheben - dem würde ich sehr gelassen entgegen sehen. Kann mir in der Praxis nicht vorstellen, dass sowas eintreten wird.
Frage an den Juristen: Wie ist so was „wasserdicht“ vertraglich zu regeln?
EG
Martin

Habe die Zuleitungen (5x6mm2) mit FI usw. und 16A CEE Dosen als vertragliche Leistungen des Bauträgers im Vertrag drin - ist auch so ausgeführt worden.
EG
Martin

Wasserdicht kann das nur in der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragenden/eingetragenen Gemeinschaftsordnung verankert werden. Nur das bindet auch alle zukünftigen Eigentümer.

Der Kaufvertrag gibt Dir zwar Ansprüche gegenüber dem Bauträger, der Dir dann helfen muss das innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen oder eben gar selbst versuchen muss die entsprechende Lademöglichkeit zu schaffen, das bringt Dir aber nichts wenn Du einen Querschläger in der WEG hast. Der ist selbstverständlich an Deinen Kaufvertrag nicht gebunden.

Kann Dein Bauträger nicht liefern bzw. erfüllen, dann hast Du Schadensersatzansprüche gegen Deinen Vertragspartner. Allerdings kann man wohl ein Modell 3 noch nicht damit laden :smiley:

Und wenn im Kaufvertrag steht, dass du jederzeit aufs Klo eine Etage tiefer beim Nachbarn gehen kannst, wirst du trotzdem niemals dort aufs Klo gehen können. Denn derjenige, der dir dieses Recht verkaufte, hatte es nie. Die Wohnungsverwaltung wird dir also nicht die Erlaubnis zum Bau von Ladeinfrastruktur geben - und die dürfte nötig sein, wenn du in der Tiefgarage irgendwas machen willst.

Ich verstehe die Frage nicht so ganz. Du erwirbst doch das Sondernutzungsrecht an einer Sache. Deren Eigenschaften (inkl. Ladeanschluss im Detail, eigener Zähler, etc.) sind etweder irgendwo beschrieben oder Du hast keinen Anspruch darauf. Was spricht dagegen den Ladeanschluss mit den anderen Eigenschaften der Kaufsache im Vertrag zu beschreiben? Ohne das würde ich nicht kaufen…

Wir sollten unterscheiden in welchem Stadium wir uns befinden:
A) In der Bauphase ist der Bauträger Eigentümer und erst durch die Auflassung geht das vertraglich vereinbarte Eigentum auf den Käufer über. Wenn wärend der Bauzeit Ladeinfrastruktur installiert wird ist das alleine Sache des Bauträgers. Ausser es ist in der Baubeschreibung (Vertragsbestandteil) dezidiert etwas anderes aufgeführt.
B) In einer bestehenden Anlage müssen zustimmungspflichtige Veränderungen durch die WEG beschlossen werden.
Das sind für mich 2 Welten!

…und wenn der Bauträger mir das Recht auf die Klobenutzung einräumt (im Grundbuch) mus er diese Dienstbarkeit beim Nachbarn im Grundbuch auch eintragen lassen. Dann kann ich jederzeit dort aufs Klo! Ob er dann noch einen Käufer für die Wg findet ist ein anderes Thema…
EG
Martin

Wir parken auch in einer Einstellhalle und haben dort alles während der Bauphase direkt festgelegt. Die Elektroplanung wurde so umgestaltet, dass unsere Wohnung mit 3*63A abgesichert wird und dann an den Wohnungszähler eine Leitung zu unseren Stellplätzen mit 22kw angeschlossen wurde. Wenn das Haus noch im Bau ist, ist das überhaupt kein Problem (zumindest in der Schweiz), da brauchten wir auch keine Vertragsergänzungen. Man kann aber generell alles in die Verträge reinschreiben, stört die Verkäufer meistens auch nicht, die wollen einfach eine Wohnung / ein Haus verkaufen :slight_smile: Wir hatten auch einige Ergänzungen…

Das mit den Leerrohren ist leider nicht so trivial, denn es gilt dabei, die Brandschutzvorschriften einzuhalten:
baulinks.de/webplugin/2008/0367.php4

Danke für die Einschätzung. Wir hatten auch eine Wohnung angeschaut, die nur auf dem Papier existiert hat. Architekt hat auf die Frage nach Strom zum Stellplatz verlegen sehr positiv reagiert. Letzten Endes haben wir uns aber gegen die Wohnung entschieden und sind weiter auf der Suche, eher nach einen Haus. Wir hatten z.B. erst kürzlich ein Haus besichtigt, bei dem die Garagen auf der anderen Strassenseite waren und keinerlei Stromanschluss hatten, nicht mal für Licht. Kein ganz so guter Ausgangpunkt…

Um vielleicht wieder auf die Frage des Threaderstellers zurück zu kommen: Ist es nicht so wenn im Kaufvertrag der Stromanschluss drin ist und der so dann auch in der Bauphase realisiert wird, die anderen Eigentümer vor vollendete Tatsachen gestellt werden? Im Sinn das die sich dann aktiv dagegen wehren müssten? So wären wir bei besagter Wohnung vorgegangen, ohne uns gross Gedanken zu machen.

ich habe nun gerade mit dem Notar telefoniert und dieser hat mir versichert, dass es für mich kein Problem ist, dort
eine Ladestation zu installieren, denn die Wand, die neben meinem zugewiesenen Stellplatz ist, wäre ja meine Hauswand und somit mein
Eigentum… Scheint dann in meinem Fall doch einfacher zu sein.

Wie ist es dann aber mit dem Kabel zur Wallbox? Geht das auch nur an deiner Wand entlang oder muss das bei den anderen Miteigentümern vorbei? Wobei, ich würde mir wie gesagt keine zu grossen Sorgen machen. Einfach das Kabel professsionell verlegen lassen und es sollte gut sein.

es ist in meinem fall tatsächlich sehr einfach, weil direkt neben unserem keller der TG stellplatz ist.
man kann also durch die Kellerwand durch und ist direkt an unserem Stellplatz. Die Wand ist mein
Eigentum und auf dem Stellpaltz (Gemeinschaftseigentum) habe nur ich das Sondernutzungsrecht.

Von daher laut Notar kein Problem bauliche Veränderungen vorzunehmen.
Screen Shot 2016-09-07 at 10.56.17.png

Ja, das sieht wirklich nicht kompliziert aus. In der unserer jetzigen Tiefgarage wäre das nicht so einfach, aber das sind wir auch nur zu Miete. Bis das Model 3 dann kommt, haben wir hoffentlich endlich etwas Eigenes gefunden.